מהי הלוואת משכנתא

הלוואת משכנתא היא הלוואה שמטרתה העיקרית סיוע בקניית נכס מגורים. מדובר בהלוואה לטווח ארוך, שהמקסימום שלה יכול להיות 30 שנים. בדרך כלל הלוואת המשכנתא היא הלוואה בהיקפים גבוהים. מלבד קניית נכס, ניתן להשתמש בהלוואה למקרים נוספים כגון שיפוץ נכס, בניית בית או מחזור הלוואת משכנתא קיימת. הארגון שנותן את הלוואת המשכנתא הוא בנק למשכנתאות.

סכום ההלוואה משתנה על פי הרגולציה הנהוגה בישראל, על פי מאפייני וצרכי הלווה וגם על פי שיקולי הבנק. הבנק נדרש לשקלל את הכנסות משק הבית, היכולת של הלווה לגבי ההחזר החודשי, היקף העסקה הכולל ועל פי מאפיינים נוספים שיש לשקלל. בכל מקרה הרגולציה בישראל מנחה שיעורי מימון קבועים שהלווה יכול לקבל. כך לדוגמה כאשר מדובר בדירה ראשונה של הלווה, השיעור האפשרי הוא עד 75% מימון משווי הנכס. אם מדובר במשפרי דיור, השיעור עומד על 70% וכאשר מדובר בנכס להשקעה השיעור עומד על 50%.

אם ננסה לפשט את התהליך, כדי לקבל הלוואת משכנתא צריך לעבור כמה שלבים. השלב הראשון הוא קבלת אישור עקרוני מהבנק למשכנתאות. השלב השני הוא הצגת המסמכים התומכים בבקשה ואלה המלמדים על ההכנסות וההוצאות שלכם. השלב השלישי הוא חתימה על המסמכים ולאחר מכן מגיע שלב קבלת ההלוואה. לרוב, אדם מבצע את התהליך הזה מספר בודד של פעמים לאורך חייו. לכן כדאי להיעזר ביועץ משכנתאות, למרות שזה לא חובה. היועץ יכול לחסוך ללווים זמן וכסף רב, מפאת מיומנויות, היכרותו עם הבנקים, היכרותו עם סביבת הריביות המומלץ והיכולת שלו לנהל משא ומתן עם הבנקים.

על מנת שהבנק למשכנתאות יעמיד לטובת הלווה את הלוואת המשכנתא הוא צריך להשתכנע שללווה יש יכולת להחזיר את ההלוואה, ובנוסף הוא יבקש לבטח את עצמו על ידי רישום זכויות בנכס הנרכש. כלומר משכון הנכס. מכאן שמה של ההלוואה- הלוואת משכנתא. הבנק רושם בטאבו הערת אזהרה לטובתו וכך מבטיח את החזר הלוואה גם בעתיד.

טווח הלוואת המשכנתא

טווח הלוואת המשכנתא תלוי במאפייני העסקה ומאפייני הלווה. בנק ישראל מגביל את הבנקים למשכנתאות לטווח מקסימאלי של 30 שנים. יש לזכור כי פריסה ארוכה יותר לאורך מספר רב של שנים באופן עקרוני מובילה להחזר חודשי נמוך יותר. אך מצד שני, פריסה ארוכה גורמת לכך שהסכום המצטבר של הריבית יהיה גבוה יותר. לכן מומלץ להיעזר ביועץ משכנתאות מקצועי שיציג לכם כמה אופציות למשחק עם טווח השנים ויראה לכם כיצד השינוי במספר השנים ישפיע על ההלוואה.

דבר נוסף שצריך לקחת בחשבון הוא גיל הלווה. הבנקים למשכנתאות מעדיפים לתת את הלוואת המשכנתא לטווח הזמן בו הלווה עדיין עובד ונמצא בגילאי התעסוקה. כלומר, אם הלווה מבוגר, ולפניו עוד מספר מצומצם של שנים להמשיך ולעבוד עד הפנסיה, ייתכן והבנק יבקש להגביל את טווח ההלוואה ולא לפרוס אותה ל- 30 שנים.

הרכב הלוואת המשכנתא

הלוואת המשכנתא מורכבת מקרן וריבית. הקרן זה הסכום שנטלתם והריבית היא הסכום שעל הלווה לשלם בתמורה לשימוש בכסף שהעמיד לרשותו הבנק. לוח הסילוקין המקובל בהלוואת משכנתא הוא לוח שפיצר או קרן שווה. בחירת לוח הסילוקין משפיע על חישוב ההחזר החודשי לטווח ארוך. נעמוד על ההבדלים ביניהם. לוח שפיצר הוא הנפוץ יותר. על פי לוח שפיצר, המכונה גם החזר חודשי קבוע, בשנים הראשונות הלווה משלם בעיקר את הריבית, ובסיום ההלוואה הלווה משלם בעיקר את הקרן. למרות שקרן שפיצר נקרא החזר חודשי קבוע, ההחזרים החודשים אינם קבועים. הדבר הקבוע הוא ההחזר הבסיסי, אך להחזר הבסיסי נלווים שינויים בריבית או במדד. הלוח השני נקרא קרן שווה. במקרה הזה מחזירים בכל חודש סכום קרן זהה ובנוסף את הריבית על הקרן. במקרה הזה מצופה כי ההחזר בשנים הראשונות יהיה גבוה, אך בשנים שלאחר מכן ההחזר ילך ויפחת. גם במקרה הזה יש השפעה של שינויים בריבית או במדד.

תמהיל המשכנתא

בנוסף ללוח הסילוקין, ההחזר החודשי מושפע מבחירת המסלולים והתמהיל אותו בחרתם. יש כמה מסלולים נפוצים, להלן כמה מהם:

מסלול משכנתא לא צמודה בריבית קבועה– זהו מסלול בו הריבית נקבעת מראש, ההחזר אחיד לאורך כל תקופת הלוואה. לשינויים בריבית או במדד המחירים לצרכן אין השפעה על ההחזר החודשי ולמעשה מדובר במסלול בטוח מבחינת סיכונים ללווה. הלווה יודע מראש מה הוא צפוי לשלם. החיסרון של המסלול הזה שהוא יקר יותר ממסלולים אחרים, בשל היעדר הסיכון.

מסלול משכנתא צמוד למדד בריבית קבועה– במסלול זה הקרן והריבית צמודים למדד המחירים לצרכן. ההצמדה עשוי לגרום לשינויים בהחזר החודשי, בהתאם לשינוי במדד. כך תהיה השפעה גם על הסכום הכולל שנותר להחזיר לבנק. מסלול זה משתלם במיוחד כאשר הריבית במשק נמוכה.

מסלול משכנתא צמוד מדד בריבית משתנה– זהו מסלול בו קיימת השפעה של שינויים בריבית, וכך בכל תקופה מוגדרת מראש עשוי לחול שינוי. התקופה יכולה להיות 3 שנים, 5 שנים, 10 שנים או תקופה אחרת שהוגדרה מראש עם קבלת ההלוואה. המסלול מבוסס על עוגן ומרווח מהעוגן. ניתן לבצע פירעון מוקדם של הלוואת המשכנתא, מבלי לשלם את עמלת היוון הפרשי הריבית.

מסלול משכנתא לא צמודה בריבית פריים– מסלול זה מושפע משינויים בריבית הפריים, שנקבעת על ידי בנק ישראל. במידה והריבית פוחתת, ההחזר החודשי פוחת. במידה והריבית עולה, ההחזר החודשי עולה. מסלול זה לא צמוד למדד וניתן לבצע פירעון מוקדם לא דמי היוון של הפרשי הריבית.

מסלול משכנתא לא צמוד בריבית משתנה– זהו מסלול שלא מוצמד למדד המחירים לצרכן, וגם במקרה זה הריבית המשתנה עשוי להשפיע על ההחזר החודשי. החישוב במסלול זה מבוסס על עוגן ומרווח מהעוגן.

מסלול משכנתא צמוד מט"ח בריבית משתנה– מסלול זה מתאים למי שהכנסותיו הן במט"ח (דולר או אירו). השינוי במסלול זה עשוי לנבוע משינויים בריבית או בשערי המט"ח המשתנים. ניתן לפרוע את ההלוואה בפטור מעמלת היוון הפרשי ריבית.

כמובן שקיימים מסלולים נוספים, אך אלה שפורטו כאן הם הנפוצים ביותר ולרוב תמהיל המשכנתא יהיה מבוסס על שילוב של חלקם.

מה נדרש כדי לקבל הלוואת משכנתא

על מנת שהבנק יעמיד ללווה הלוואת משכנתא נדרש הון עצמי של הלווה. מדובר למעשה בכסף אותו מביא הלווה. נדרש כי הקונה יממן חלק מהעסקה מההון העצמי, ושיעור ההון העצמי הדרוש תלוי במאפייני העסקה. יש לציין כי היקף ההון העצמי שיביא הקונה עשוי להשפיע על הריביות שהוא יקבל בהלוואה. קיימות מדרגות בנקאיות שמבטאות את הסיכון של הבנק על פי היקף ההון העצמי שמביא הלווה. כמו כן, הבנק ידרוש מהלווה לבטח את המשכנתא בביטוח חיים וביטוח מבנה.

כמו כן, הלווה יידרש להראות שיש ביכולתו לממן את החזר ההלוואה החודש. כלומר, יש לו הכנסות מספקות עבור ההחזר החודשי על ההלוואה, והלווה יוכל לשלם חודש בחודשו את התשלום לבנק.

יש לכם שאלות נוספות? רוצים להתייעץ ולקבל שירות מקצועי ואמין לקראת קבלת הלוואת משכנתא? צרו איתנו קשר. נשמח לעמוד לרשותכם.