ייעוץ משכנתאות הוא שירות מקצועי שמטרתו לסייע לרוכשי דירות ומבקשי משכנתא להבין את האפשרויות הקיימות בשוק, לבחור את המשכנתא המתאימה ביותר לצרכיהם ולקבל תנאים אופטימליים מהבנקים.
הלוואת הגרייס מגיעה מהמונח grace באנגלית, שמשמעו 'חסד'. זוהי הלוואה שבה הבנק או הגורם שנותן את ההלוואה מעניק חסד של תקופה מסוימת ללווה, ודוחה את תחילת ההחזרים. קיימת הלוואת גרייס מלאה או חלקית. בהלוואה מלאה גם ההחזר על הקרן וגם ההחזר על הריבית נדחים. בהלוואת גרייס חלקית, רק החזר הקרן נדחה ואילו הלווה משלם את הריבית מההתחלה.
ייעוץ משכנתאות הוא שירות מקצועי שמטרתו לסייע לרוכשי דירות ומבקשי משכנתא להבין את האפשרויות הקיימות בשוק, לבחור את המשכנתא המתאימה ביותר לצרכיהם ולקבל תנאים אופטימליים מהבנקים.
יועץ משכנתאות מספק ידע מקצועי, ניסיון וקשרים עם בנקים, מה שמאפשר לו להשיג עבורכם את התנאים הטובים ביותר. הוא יכול לחסוך לכם זמן, כסף ולמנוע טעויות בתהליך המורכב של קבלת משכנתא.
שירות ייעוץ משכנתאות כולל פגישות ייעוץ, ניתוח מצב כלכלי, הגשת בקשות לבנקים, השוואת הצעות משכנתא, ניהול משא ומתן מול הבנקים, ליווי בתהליך קבלת ההלוואה וייעוץ למחזור משכנתא במקרה הצורך.
עלות ייעוץ משכנתאות משתנה בהתאם לשירותים הניתנים ולמורכבות התיק.
כן, ייעוץ משכנתאות מתאים לכל מי שמתכנן לקחת משכנתא, בין אם זו הפעם הראשונה ובין אם מדובר במחזור משכנתא קיימת. השירות מותאם לצרכים האישיים והפיננסיים של כל לקוח.
הלקוח יוצר קשר לקביעת פגישה ראשונית, במהלכה נאספים נתונים פיננסיים ומוצגת תמונת מצב כלכלית. לאחר מכן, היועץ מגיש בקשות לבנקים, משווה הצעות ומנהל משא ומתן. בסופו של התהליך, נבחרת המשכנתא המתאימה והלקוח מלווה עד לחתימת ההלוואה.
משך התהליך תלוי במורכבות המקרה ובזמן התגובה של הבנקים. בממוצע, התהליך עשוי לקחת בין מספר שבועות לחודשיים.
כן, ליועצי המשכנתאות יש קשרים ישירים עם בנקים וגורמים פיננסיים שונים. קשרים אלו מאפשרים להם להשיג עבורכם את התנאים הטובים ביותר ולזרז את התהליך.
יועץ משכנתאות פרטי פועל ללא זיקה לבנק מסוים ולכן יכול להציע ללקוח את ההצעות המשתלמות ביותר מכל הבנקים. בנקאי מציע מוצרים פיננסיים רק מהבנק בו הוא עובד.
יועץ משכנתאות מקצועי יכול לנהל משא ומתן להשגת ריביות נמוכות יותר, לבחור תמהיל משכנתא המתאים לצרכי הלקוח ולייעץ למחזור משכנתא קיימת לשיפור התנאים, מה שמוביל לחיסכון משמעותי בעלויות ההלוואה.
תמהיל משכנתא הוא השילוב של סוגי ההלוואות והריביות המרכיבים את המשכנתא הכוללת. יועץ המשכנתאות מסייע בבחירת התמהיל המתאים ביותר לצרכים הפיננסיים של הלקוח, תוך התחשבות בריביות, תקופות החזר וסיכונים.
כן, ניתן לבצע מחזור משכנתא לשינוי תמהיל ההלוואות והריביות, בהתאם לשינויים במצב הכלכלי של הלקוח או תנאי השוק.
מחזור משכנתא הוא תהליך של החלפת המשכנתא הקיימת בחדשה בתנאים טובים יותר. כדאי לשקול מחזור משכנתא כאשר הריביות בשוק יורדות, המצב הכלכלי של הלקוח משתנה או יש צורך בהארכת תקופת ההחזר.
ריבית קבועה נשארת זהה לאורך כל תקופת ההלוואה, בעוד ריבית משתנה מתעדכנת בהתאם למדדים כלכליים או פרמטרים אחרים שנקבעו מראש.
כן, ייעוץ משכנתאות מתאים גם לרכישת נכסים להשקעה. היועץ יכול לסייע בבחירת המשכנתא המתאימה ביותר לנכס המיועד להשכרה או להשבחה.
גובה ההחזר החודשי מחושב לפי סכום ההלוואה, הריבית שנקבעה ותקופת ההחזר. יועץ המשכנתאות מסייע בחישוב ובבחירת המסלול המתאים להחזר חודשי שמתאים לתקציב הלקוח.
בדרך כלל יש צורך בהון עצמי מינימלי כדי לקבל משכנתא. עם זאת, ישנם מסלולים והלוואות מיוחדות שיכולות לסייע במימון חלק מההון העצמי הנדרש.
פירעון מוקדם יכול לחסוך ריביות עתידיות אך עשוי לכלול קנסות ועמלות פירעון מוקדם. יועץ המשכנתאות יוכל לסייע בבחינת היתרונות והחסרונות של פירעון מוקדם.
פריים הוא מדד המשפיע על ריביות ההלוואות המשתנות. שינוי בפריים משפיע על גובה ההחזר החודשי של משכנתאות בריבית משתנה. יועץ המשכנתאות מסייע להבין את הסיכונים וההשלכות של משכנתא המבוססת על ריבית פריים.
כן, פנייה ליועץ משכנתאות לפני בחירת הנכס יכולה לסייע להבין את היכולות הפיננסיות ולקבל תמונה ברורה יותר של המשכנתא המתאימה, מה שמאפשר בחירה מושכלת יותר של הנכס.
משכנתא זו מיועדת לרכישת דירה מקבלן, עם תנאים מיוחדים ותשלומים מדורגים לפי התקדמות הבנייה.
משכנתא זו מתאימה לרוכשים שזכו בפרויקטים של מחיר למשתכן וכוללת ריביות נוחות ותנאים מועדפים.
משכנתא זו מאפשרת לרכוש דירה יד שניה עם מימון חלק ניכר מהעלות ותנאי החזר מותאמים.
משכנתא זו מיועדת לרכישת מגרש או לבנייה עצמית וכוללת תשלומים מותאמים לשלבי הבנייה.
הלוואה זו ניתנת לכל מטרה ומשתמשת בדירה קיימת כבטוחה, עם ריביות נוחות ותנאים גמישים.
מחזור משכנתא כולל החלפת המשכנתא הקיימת בחדשה בתנאים טובים יותר, כמו ריביות נמוכות ושינוי תקופת ההחזר.
כן, בעבודה עם "ריבית טובה" אתם נהנים מליווי מקצועי, חיסכון בזמן, וקבלת תנאים טובים יותר בזכות הקשרים שלנו עם הבנקים.
צרו קשר איתנו לקביעת פגישת ייעוץ ראשונית ללא עלות, נאסוף את המסמכים הנדרשים ונבחן את כל ההצעות המתאימות עבורכם.
כן, כל היועצים שלנו רשומים בכל הבנקים הגדולים ומספקים ייעוץ מקצועי ואמין בהתאם לדרישות הבנק.
בפגישת הייעוץ הראשונית לא תחויבו בתשלום. עלות השירותים תקבע בהתאם לצרכים והדרישות המיוחדות שלכם.
מסלול משכנתא בריבית קבועה לא צמודה למדד המחירים הינו מסלול הכי יקר בדרך כלל (ריביות גבוהות), עם זאת מסלול זה גם הכי בטוח עבורכם. המשמעות היא שללא קשר לאינפלציה (עלייה במדד המחירים) או העלאת ריבית בנק ישראל, או כל שינוי אחר, לא ישפיעו על גובה ההחזר שלכם במסלול זה.
יתרונות:
וודאות, ביטחון, אין שינויים לא משנה מה.
חסרונות:
ריבית גבוהה יחסית, אין תחנות יציאה, יש כנס פרעון מוקדם
מסלול משכנתא בריבית משתנה לא צמודה למדד המחירים לצרכן, הינו מסלול אשר יכול להשתנות כל 5 שנים, בדרך כלל. משמעות היא שהריביות של המסלול יכולות להשתנות כל 5 שנים והשינויים האלו תלויים בעוגן תשואות אג"ח(אגרות חוב). בהתאם לעוגן זה, החזר משכנתא במסלול הזה יכול לעלות או לרדת לאורך תקופת המשכנתא.
יתרונות:
ריבית נמוכה יותר מריבית קבועה (בדרך כלל), אין שינויים למשך 5 שנים לפחות, יש תחנת יציאה כל 5 שנים ללא כנס פרעון מוקדם.
חסרונות:
סיכון של עליית ריבית כל 5 שנים לאורך כל תקופת המשכנתא.
מסלול משכנתא בריבית משתנה צמודה למדד המחירים לצרכן הינו מסלול אשר יכול להשתנות כל 5 שנים, בדרך כלל. משמעות היא שהריביות של המסלול יכולות להשתנות כל 5 שנים ושינויים אלו תלויים בעוגן תשואות אג"ח(אגרות חוב). בהתאם לעוגן זה, החזר משכנתא במסלול הזה יכול לעלות או לרדת לאורך תקופת המשכנתא.
יתרונות:
ריבית נמוכה יותר מריבית קבועה (בדרך כלל), ונמוכה יותר מריבית משתנה לא צמודה, אין שינויים למשך 5 שנים לפחות(למעט הצמדה), יש תחנת יציאה כל 5 שנים ללא כנס פרעון מוקדם.
חסרונות:
סיכון של עלייה בריבית לאחר 5 שנים, סיכון של עליית מדד מחירים לצרכן.
מסלול משכנתא בריבית משתנה צמודה למדד המחירים לצרכן הינו מסלול אשר יכול להשתנות כל 5 שנים, בדרך כלל. משמעות היא שהריביות של המסלול יכולות להשתנות כל 5 שנים ושינויים אלו תלויים בעוגן תשואות אג"ח(אגרות חוב). בהתאם לעוגן זה, החזר משכנתא במסלול הזה יכול לעלות או לרדת לאורך תקופת המשכנתא.
יתרונות:
ריבית נמוכה יותר מריבית קבועה (בדרך כלל), ונמוכה יותר מריבית משתנה לא צמודה, אין שינויים למשך 5 שנים לפחות(למעט הצמדה), יש תחנת יציאה כל 5 שנים ללא כנס פרעון מוקדם.
חסרונות:
סיכון של עלייה בריבית לאחר 5 שנים, סיכון של עליית מדד מחירים לצרכן.
מסלול משכנתא בריבית משתנה צמודה למדד המחירים לצרכן הינו מסלול אשר יכול להשתנות כל 5 שנים, בדרך כלל. משמעות היא שהריביות של המסלול יכולות להשתנות כל 5 שנים ושינויים אלו תלויים בעוגן תשואות אג"ח(אגרות חוב). בהתאם לעוגן זה, החזר משכנתא במסלול הזה יכול לעלות או לרדת לאורך תקופת המשכנתא.
יתרונות:
ריבית נמוכה יותר מריבית קבועה (בדרך כלל), ונמוכה יותר מריבית משתנה לא צמודה, אין שינויים למשך 5 שנים לפחות(למעט הצמדה), יש תחנת יציאה כל 5 שנים ללא כנס פרעון מוקדם.
חסרונות:
סיכון של עלייה בריבית לאחר 5 שנים, סיכון של עליית מדד מחירים לצרכן.
ריבית פריים (P) שווה ריבית בנק ישראל (0.35% נכון לאפריל 2022) בתוספת 1.5%. זאת אומרת 0.35%+1.5=1.85%. כך לדוגמה, כאשר נציג הבנק מציע לכם הלוואה או משכנתא במסלול פריים מינוס 0.5%, משמאות של זה היא P-0.5% =1.85%-0.5%= 1.35%
משכון משמעו שעבוד של נכס כבטוחה בעת קבלת משכנתא מגורם כמו בנק למשכנתאות. כאשר לווה נוטל הלוואת משכנתא, הבנק דורש ממנו למשכן את הנכס שלו, כלומר לרשום זכויות לטובת הבנק. על כן, נקראת הלוואת 'משכנתא' בשם זה, בשל המשכון.
הבנקים בישראל פועלים על פי חוק המשכון, תשכ"ז-1967 ועל פי תקנות המשכון (סדרי רישום ועיון), תשנ"ד-1994, המסדירים את כל נושא המשכון. את המשכון רושמים ברשם המשכונות. רשם המשכונות מנהל מאגר על פי די ובו כל המידע הרלוונטי- מידע על משכונות (מי החייב, איזה נכס, לטובת מי המשכון וכו'), הודעות על רישום משכון ועוד.
בשנת 2021 פרסם בנק ישראל הנחיות לבנקים למשכנתאות בנוגע למשכון נכסים. על פי העדכון החדש, יש מספר שינויים שכדאי להכיר. ראשית, בעבר ניתן היה למשכן נכס קיים עד לשיעור של 50%, לטובת קנייה של נכס נוסף. מאז העדכון לא ניתן למשכן נכס קיים עבור רכישת נכס נוסף.
בנוסף, לעיתים משפרי דיור מבקשים לקבל מימון עבור רכישת דירה נוסף, בכפוף לכך שהם ימכרו את הדירה שיש בבעלותם באותה נקודת זמן. כלומר, יבצע מהלך של שיפור דיור (קניית נכס שני ומכירת הנכס הראשון). בנק ישראל הגביל את המהלך הזה במספר תנאים:
התקופה שבה הקרן לא משולמת גורמת להארכת חיי ההלוואה עליה נדרש לשלם. מכיוון שההחזרים של ההלוואה נדחים אך ממשיכים לצבור ריבית, בפועל הריבית המצטברת על הלוואת הגרייס עשויה להיות גבוהה יותר מהלווה רגילה. ייתכן מצב שבו שיעור הריבית יהיה דומה לשיעור הריבית בהלוואה דומה, אך בפועל הסכום הכספי יהיה גבוה יותר.
משכנתא עם גרייס יכולה להיות פתרון יעיל למספר מקרים נפוצים, בהם הלווה זקוק למימון מיידי אך יכולת ההחזר שלו באותה נקודת זמן אינה מאפשרת את תשלומי ההחזר על ההלוואה. אחד הדוגמאות הנפוצות היא בעת קבלת הלוואת משכנתא לקניית נכס. לעיתים רוכש הנכס צריך מימון מיידי והוא יודע שבעתיד יהיה לו קל לשלם את ההחזר. כך לדוגמה אם הוא יודע שהנכס צפוי להניב שכירות בעוד תקופה מסוימת, מה שיאפשר לו את תשלומי ההחזר ביתר קלות.
עוד מקרה של דחיית תשלומים בגרייס בהלוואת משכנתא הוא כאשר הקונה זקוק למימון לקניית בית, אבל עד שהוא יקבל את הבית הוא עדיין מתגורר בשכירות וצריך לשלם את דמי השכירות. ללווים רבים יש קושי לשלם את החזרי המשכנתא במקביל לדמי השכירות, ולכן הם דוחים את תחילת ההחזר למועד שבו יפסיקו להתגורר בשכירות או בסמוך לכך.
ייתכנו מצבים נוספים בהם לווה מעדיף לקחת משכנתא עם גרייס, לדוגמה עסק שזקוק למימון מיידי בשל משבר כספי וחוסר בכסף נזיל. לעיתים בעלי עסקים יודעים שתוך מספר חודשים הם יתאוששו וזקוקים להצלה מיידית. משכנתא עם גרייס מתאימה להם מאוד.
כדי לענות על השאלה הזו צריך לבחון את הסיטואציה שבה הלווה נמצא. אין תשובה אחת אחידה לכל סיטואציה, וצריך להבין את הצורך של הלווה, את המצב הפיננסי שלו, את הצפי העתידי להכנסות, את העסקה הכלכלית שבגללה הוא מבקש את משכנתא עם גרייס. במקרים רבים, משכנתא עם גרייס יכולה להוות כלי מצוין ונוח ביותר והיא עדיפה על פני הלוואות אחרות.
כדי להבין שיש סוגים שונים של הלוואות, בין אם הן ניטלות בבנק או במוסד פיננסי אחר. לכל הלוואה יש יתרונות וחסרונות ועל כן, בכדי להתאים את הפתרון היעיל ביותר לסיטואציה, צריך לבחון אותה היטב ולהבין את ההשלכות הכלכליות של כל החלטה.
היתרון של ההלוואה הזו הוא היכולת לקחת הלוואה ולדחות את ההחזר למועד שיהיה נוח יותר ללווה. פעמים רבות לווה זקוק לכסף באופן מיידי (לצורך ביצוע עסקה, קניית נכס או צרכים אחרים) אבל לא יכול להתחיל לשלם עליה באופן מיידי. הלוואה הגרייס פותרת בדיוק את הסיטואציה הזו.
לרוב מדובר יהיה בדחייה של מספר חודשים עד מספר שנים בודדות. אך כמובן שהכל תלוי בסיטואציה, ביכולת הכלכלית של הלווה, בבטוחות שהוא מסוגל לספק למוסד הבנקאי וכו'.
משכנתא עם גרייס או הלוואת הגרייס מגיעה מהמונח grace באנגלית, שמשמעו 'חסד'. זוהי הלוואה שבה הבנק או הגורם שנותן את ההלוואה מעניק חסד של תקופה מסוימת ללווה, ודוחה את תחילת ההחזרים. קיימת משכנתא עם גרייס מלאה או חלקית. בהלוואה מלאה גם ההחזר על הקרן וגם ההחזר על הריבית נדחים. משכנתא עם גרייס חלקית, רק החזר הקרן נדחה ואילו הלווה משלם את הריבית מההתחלה.
